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年终提前还贷是否划算?
2007年12月27日 07:22
来源:解放日报 作者:刘颖 选稿:陈誓骠
  明年1月1日起,房贷将实行今年5次加息(第6次加息没有提高5年以上贷款利率)后的新利率,因此很多贷款人都想赶在年底前办理提前还贷手续。不过,提前还贷是不是合算,专家说还是得具体问题具体分析。

  算一算:月供到底增加多少

  实现新利率后,居民月供到底增加多少。由于居民房贷绝大多数都是中长期商业贷款,因此主要讨论5年以上贷款的情况。

  若是以“等额本息法”进行还贷的居民,可用以下方法计算5次加息所产生的影响:即算出利率上涨后每万元房贷的增加额,最后将所借房贷的数额乘以这个增加额。

  例如:20年期的房贷,在今年5次加息之前房贷利率为6.84%时,1万元按揭额的月供本息为76.57241元;而明年房贷利率为7.83%时对应的月供本息为82.58911元。也就是说,20年期的每万元房贷因今年5次加息而引
起的月供增加额是6.0167元,这样我们可以算出50万元20年期房贷的月供增加额为6.0167元×50=300.835元。

  以同样的方式可以算出,10年期、15年期、25年期、30年期的每万元房贷,因今年5次加息的月供增加额分别为5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房贷按揭者按揭的是25年期53万元房贷,计算的结果为6.3984元×53=339.1152元。

  若是按“等额本金法”进行还贷的居民,则无需考虑本金差别,5年以上至30年期的每万元房贷,因今年5次加息都是增加月供8.25元。

  比一比:提前还贷与再次购房

  其次,如果居民手头上有一笔余钱,又打算将来还要再次购房,那么是否该用这笔钱来提前还贷呢?

  假设现在某位房贷按揭者第一套房的房贷余额为20万元,那么到1月1日开始执行新的贷款利率时,可享受优惠利率6.656%(大多数银行在合同中都约定,房贷者如正常还清上一年贷款,次年可享受下浮15%的利率),这时一个月需要偿还2286.87元;如果现在提前还贷,看上去这笔利息费用可省下来了。可是当其再次置业时,由于面临的贷款利率上调,同样去申请20万元的贷款,却要以7.83%的基准利率上调10%,也就是8.613%来计算利息,若按10年期限计算,每个月需还款2491.82元,新贷款比老贷款每月多还204.95元,10年还款期总计多支付利息24593.66元。显然,现在提前还款会导致未来购房时更大的成本支出。

  也就是说,同样数额的一笔资金,是用来提前还贷,还是用来作为首付款重新置业以减少新贷款金额,由于“首套房”和“第二套房”之间的贷款利率差异,在不同的使用方式上调度,就会带来两种相去甚远的利息成本支出。因此假若还有意购置第二套房产的购房人,专家建议不要忙于提前还贷。毕竟在明年元旦之后,优惠贷款利率上调幅度仅为0.842%,月供增加金额也不算多。但是对于单个家庭来说,“首套房”贷款优惠利率属于难以申请的稀缺资源,一旦提前还贷,几乎没有可能重新申请到如此便宜的贷款。

  专家建言:提倡合理负债

  到底要不要提前还贷?专家建议:因人而异。

  如果家庭余钱有更好的投资渠道,而且回报率高于房贷利率,则建议不必急于提前还贷;反之,如果手头余钱没有合适的投资渠道,那么用于减少家庭贷款负债总额,提前还贷也是一种合理做法。但是家庭也因提倡合理的负债率,尤其在有一定通货膨胀预期的情况下,负债可以起到一定的对冲作用。

  一般家庭,房贷月供还款能力不应超过家庭月支出的30%,其他生活类开销占到月支出的30%-40%,还留有一部分的余钱,既可以备一时应急之需,又可以在合适的时机用于投资。

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