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沪公布房地产登记修改细则 最重要不动产归属有说法
2007年11月22日 05:02
来源:解放日报 作者:张奕 选稿:崔笑愚
  今年10月1日起施行的《物权法》,对物的权利归属和利用等内容进行了全面详细的规定,其中土地和房屋作为最重要的不动产,其归属和利用的法律关系究竟如何?昨天,有关上海房地产登记的修改细则正式公布。

  预告登记防止“一女二嫁”

  买了期房,到了交房日却得知房地产公司已将房屋抵押;买二手房时遭遇卖家毁约,将房子卖给第三方……不少购房者碰到此种“一女二嫁”、“一房两卖”的事件,只能自认倒霉。其实,当事人可以利用“预告登记”这一手段,避免卖家“一房两卖”。

  《物权法》第20条规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请
登记的,预告登记自动失效。”

  此次,经上海市人大同意,市政府制定出台的《上海市人民政府关于贯彻〈中华人民共和国物权法〉做好本市房地产登记工作的若干意见》,修改了对预告登记失效日期的有关规定,使之与《物权法》保持一致。如果签订商品房预售合同后,房地产公司不配合购房者办理“预告登记”,购房者可根据预售合同中的约定,单方申请“预告登记”,以防止房地产公司“一房两卖”。经“预告登记”后,未经购房者同意,房地产公司不能将这套期房再预售给他人或抵押。

  “登记日”界定有变化

  购房者买了一套房子,哪一天才真正算拥有了这套房子的产权?要以房地产登记机构认同的登记日为准,登记日实质上就是房地产权利变动发生效力的日期。

  以往,上海规定登记申请的受理日为登记日。而《物权法》第14条对物权效力发生的时点做了明确规定,即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”也就是说,房地产登记机构受理登记申请,并不代表产权转移已经生效。登记机构完成审核程序并将登记事项记载于登记簿的记载日,才算登记日,产权转移才能正式生效。

  有关人士提醒,由于审核的规定时限是20天,在此期间,产权可能会因为司法机关的查封,权利人提出更正、异议等原因,中止转移登记的办理。因此这一点会给房地产交易带来潜在的风险,希望购房者注意。

  轻“登记簿”观念要改变

  一切购房手续完毕后,购房者会获得一本房地产权证。房地产权证上记载的内容,应与房地产登记机构中的“不动产登记簿”相一致,可是如果不动产登记簿上的内容和房产证上的有出入,怎么办?

  《物权法》第16条规定,“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”,明确了不动产登记簿是不动产物权的法律根据,因此要求登记机构必须如实将登记信息记载于登记簿,使得登记簿更具有公信力和公示力。

  市房地资源局有关负责人昨天提醒购房者,一定要改变以往的重房地产权证轻登记簿的观念。为了维护交易安全,在签订交易合同前,可以先向登记机构查阅该房地产的产权状况、是否设定抵押的情况,《物权法》第18条也规定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。这也充分体现了登记簿的公示力对于保护交易的安全有着重要意义。

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